El próximo 1 de enero de 2022 entrará en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, que será la base imponible de impuestos tan importantes como el ITP, que se paga al comprar una vivienda usada, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre el Patrimonio. Si te encuentras ultimando la compra de una casa, debes saber que el problema que trae este valor es su imposición a los contribuyentes y que en caso de que estimes que el valor de la vivienda que has comprado es inferior al nuevo valor de referencia, deberás probarlo ante Hacienda. Es decir, la Administración tributaria se cobra el ITP y si el contribuyente no está de acuerdo, deberá ser él quien pleitee mediante medios de prueba admisibles en Derecho. La única forma de que no se pague el ITP en base al nuevo valor de referencia es que no exista directamente un valor de referencia para la vivienda comprada o que el valor declarado en la escritura de compraventa de la casa de segunda mano sea superior al valor de referencia de Catastro. “Solo en este caso, los contribuyentes tributarán por el valor escriturado”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. Y ¿Cómo impugnar el valor de referencia de Catastro? Podrá hacerse a través de dos vías: es posible pagar impuestos conforme dicho valor de referencia y posteriormente rectificar la autoliquidación presentada o también es posible tributar conforme al valor escriturado y luego recurrir la liquidación que notifique la Administración autonómica, pues el ITP es un impuesto autonómico. “Pero, en ambos casos corresponderá al contribuyente demostrar el error del valor de referencia y deberá asumir los gastos de aportar pruebas, como pueden ser los periciales y también los gastos de defensa jurídica, si toca acudir a Tribunales”, apunta Salcedo. Qué impuestos se pagan por comprar una vivienda antes de 2022 Por el momento quien compre una vivienda usada antes de que termine el año deberá pagar el ITP en función del precio de compraventa, del precio escriturado en el contrato de compraventa. A partir del 1 de enero de 2022 se hará en función del valor de referencia de Catastro. Así, los compradores de viviendas de segunda mano podrán tributar por el valor de escritura como se ha estado haciendo hasta ahora. Y si la Administración autonómica de turno no está de acuerdo, podrá iniciar la famosa comprobación de valores para determinar el valor del inmueble conforme a alguno de los métodos previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Recordamos que los métodos más comunes son: El método de precios medios en el mercado (57.1.c, LGT): aunque este método está acorralado en los tribunales dada su objetividad y generalidad. El método de dictamen de peritos (57.1.e, LGT): también suele anularse en los tribunales porque la administración autonómica no suele enviar a un perito a que visite personalmente la casa. El método de tasación hipotecaria (57.1.g, LGT): es otro método anulado en Comunidad Valenciana, en Comunidad de Madrid, Andalucía o Murcia porque no se puede equiparar el valor real o de mercado de una vivienda con el valor de su tasación hipotecaria. En definitiva, José María Salcedo asegura que comprar una vivienda usada antes de que termine el año es una opción segura porque se declarará la compra por el valor escriturado y porque en caso de recibir una comprobación de valores, el contribuyente tiene muchas papeletas para ganar el pulso a la Administración. Es decir, será la Administración autonómica la obligada a demostrar que el valor declarado en el ITP o en el Impuesto de las donaciones no se corresponde, a su entender, con el valor de mercado del inmueble. Sin embargo, aquellos que compren o hereden una casa a partir de enero de 2022 estarán obligados a declarar por el nuevo valor de referencia de Catastro cuando sea superior al valor escriturado. Y si el contribuyente discrepa, deberá ser él quien demuestre que no se ajusta a la realidad del mercado. Qué es mejor: comprar ahora o en 2022 El socio del despacho Ático Jurídico recomienda averiguar cuál es el valor que cada Comunidad Autónoma atribuye al inmueble, antes de final de año. Y cuál será su valor de referencia, a partir del 1-1-2022. Y así compararlo con el importe por el que se tenía pensado escriturar la compraventa de la casa o la herencia de la vivienda. ¿Cómo comprobar el valor que da cada Comunidad Autónoma a la vivienda que se quiere adquirir? Cada CCAA suele tener servicios de valoración online que permiten determinar el valor de la vivienda. Pero en cuanto a conocer el nuevo valor de referencia de Catastro, aún no se ha publicado en la sede electrónica de Catastro. De hecho, previsiblemente se hará en los 20 primeros días de diciembre, con lo que su publicación está al caer. Salcedo considera que la decisión de anticipar o retrasar la operación dependerá de cuál sea la valoración más beneficiosa para el contribuyente. “En caso de que ninguna de las valoraciones se ajuste al valor de mercado del inmueble, lo prudente será anticipar la operación, porque consideramos que será más fácil defender el valor de escritura si la operación se realiza antes de fin de año, que si se retrasa al año 2022”, concluye el socio de Ático Jurídico. En qué consiste el nuevo valor de referencia de Catastro Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al ITP, sino también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia.  En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble.  Los impuestos vinculados a la compraventa Para las viviendas usadas el tributo más importante es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. No obstante, para VPO, familias numerosas y jóvenes suelen existir tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. Actualmente se aplican estos tipos: En el caso de Andalucía, el ITP es del 7% sólo hasta el 31 de diciembre de este año, aunque posiblemente sea una medida que prorrogue el Gobierno andaluz.  Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% de ITP sobre el precio escriturado, siempre que la vivienda que se compre sea la habitual. La gestoría, un gasto opcional El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionales libres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarse solo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximado es de 300 euros.

ACIONES EN EL ITP, SUCESIONES Y DONACIONES Y PATRIMONIO. La base imponible de estos impuestos será el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Si el contribuyente no está de acuerdo con dicho valor, deberá demostrar que el mismo no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble. Este valor de mercado catastral será calculado a partir de precios de transacciones según información facilitada por Notarios y Registradores y entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las operaciones que se firmen a partir de esta fecha, no antes. Pero ojo, existe obligación de tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial catastral. Así, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que “si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”. 2.- COMPROBACIÓN DE VALORES Si Hacienda comprueba que se ha declarado por debajo del valor fijado, se emitirá una comprobación tanto al comprador como la vendedor, de manera que el primero tendrá que liquidar un mayor importe por ITP y el vendedor por incremento patrimonial en IRPF. Incluso podría afectar a la plusvalía, dado que una venta declarada en pérdidas puede convertirse en beneficiosa si el valor declarado resulta aumentado por la comprobación de valores. 3.- RESPECTO A LAS REDUCCIONES EN IRPF POR ALQUILER Sólo los ingresos incluidos en la autoliquidación de IRPF se tienen en cuenta para la reducción del 60%, luego si no se declara nada no cabe reducción. Recordamos que antes podía aplicarse la bonificación aún no declarando los rendimientos, según avaló el propio Tribunal Supremo. Así, la ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: “Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.” Los propietarios de viviendas en alquiler tampoco tendrán derecho a la desgravación del 60% si, aún habiendo declarado sus ingresos, ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración.

Análisis del mercado de la vivienda en la segunda ola de la pandemia del coronavirus          Comentarios: 1 Autor:@David Marrero 10 noviembre 2020, 6:04 En España ha aumentado el tiempo en el que se tarda en vender una vivienda a seis meses, según el análisis de idealista/data correspondiente al tercer trimestre de 2020. Los extremos se pueden apreciar en los menos de tres meses de permanencia en el mercado de las casas en las ciudades de Granada, Barcelona o Zaragoza a llegar a superar el año en venta en otras capitales como Lugo, Palencia o Zamora. Para cerrar una operación de compraventa de una vivienda, un propietario debe conocer el tiempo que pueden permanecer su casa en el mercado. Según los cálculos del principal marketplace inmobiliario, actualmente el período de venta de una propiedad en el mercado alcanza una media de seis meses, con el análisis correspondiente al tercer trimestre de 2020. Este plazo medio ha aumentado respecto al mismo periodo de análisis en 2019, antes de la crisis sanitaria del coronavirus que ha sacudido a toda la economía nacional. Justo hace un año, se contabilizaban poco más de cinco meses de tiempo de una propiedad a la venta Las provincias de Teruel, Palencia y Zamora superan los 12 meses para conseguir colocar una vivienda, mientras que, por el lado contrario, Granada, Madrid, Barcelona y Zaragoza consiguen reducir el tiempo de venta a menos de cuatro meses y medio. Solo cuatro provincias han podido reducir el periodo de venta pese a esta crisis si lo comparamos con el tercer trimestre del año pasado. A la ya mencionada de Granada, que ha pasado de cuatro meses a tan solo 3 meses y medio, se unen los leves cambios de Lleida (7,1 meses) y Ciudad Real (9,3 meses), con apenas unos días de diferencia, hasta el mes que ha conseguido reducir Melilla para quedarse por encima de los seis meses y medio. Mientras, otras provincias han visto como se incrementaba el plazo de tiempo que la propiedad permanece en el mercado como Zamora, que ha aumentado más de tres meses el periodo de venta para situarse actualmente en más de 15 meses de permanencia en venta. Ourense roza los 11 meses necesarios para vender una casa, frente a los poco menos de ocho que se veían en 2019. Por encima de los 80 días de diferencia entre un periodo y otro, podemos observar a Cuenca o Salamanca, para instalarse actualmente en 11,4 meses y 9,7 meses, respectivamente. Las provincias más destacadas del mercado inmobiliario como Madrid (3,8 meses), Barcelona (4,5 meses), Valencia (4,9 meses), Málaga (5 meses), Sevilla (5,7 meses) o Alicante (6,4 meses) han visto incrementar el tiempo de las viviendas a la venta entre 10 y 40 días en solo un año. Así está el precio de la vivienda usada a la venta en idealista a cierre de octubre (provincias)  Descubre cuánto vale tu casa Se reduce el tiempo medio para vender la casa en algunas capitales Por la parte de las capitales de provincia, prácticamente se repiten los nombres, volviendo a ser Granada la zona donde menos tiempo pasa una vivienda en el mercado, con 2,2 meses. Le sigue en este caso Barcelona, con 2,7 meses y Zaragoza, con 3 meses de plazo en el mercado. Pero mientras en las capitales andaluza y aragonesa, los tiempos se han reducido, en la ciudad catalana se han incrementado. Por el lado contrario, Lugo, Palencia y Zamora superan los 12 meses de periodo de venta. En el caso de las dos ciudades castellanoleonesas, el período se ha incrementado en más de 100 días en el mercado. Otras capitales como Segovia, Cuenca y Badajoz también tardan ahora más de tres meses en cerrar una operación frente al tercer trimestre de 2019. Las viviendas a la venta de hasta otras 10 capitales más, junto a las ya nombradas de Zaragoza y Barcelona, han reducido, sin embargo, el tiempo de permanencia en el mercado. Destacan los cambios de Jaén, Melilla y Tarragona, que se quedan en ocho meses y medio, menos de seis meses y medio, y poco más de cuatro meses y medio, respectivamente. La ciudad de España con el precio unitario más alto, San Sebastián, consigue rebajar el tiempo de venta en el mercado a 4,6 meses. Otras capitales importantes, que aun no han sido nombradas, han visto incrementar sus tiempos, pero siguen siendo por debajo de la media nacional como Valencia y Madrid (ambos con 3,1 meses), Las Palmas de Gran Canaria (4,2 meses), y Sevilla y Málaga (con 4,3 meses en ambos casos). Así está el precio de la vivienda usada a la venta en idealista a cierre de octubre (capitales) Capital de provincia  Meses de permanencia   3T2020  3T2019 Granada 2,2 2,4 Barcelona 2,7 2,5 Zaragoza 3 3,2 València 3,1 2,9 Madrid 3,1 2,7 Las Palmas de G.C. 4,2 4 Sevilla 4,3 4,1 Málaga 4,3 3,9 Huelva 4,4 4,8 Pamplona 4,5 3,7 Guadalajara 4,6 4 Tarragona 4,6 5,6 San Sebastián 4,6 5,3 Huesca 4,6 4,8 Palma de Mallorca 4,8 4,6 Vitoria-Gasteiz 4,8 4,9 Alicante 4,9 4,9 Bilbao 4,9 4,9 Girona 5,2 4,6 Santa Cruz de Tenerife 5,4 4,7 Lleida 5,5 6,3 Toledo 5,8 6 A Coruña 6,2 5,4 Cádiz 6,2 4,6 Almería 6,2 5,4 Castellón de la Plana 6,4 6,2 Valladolid 6,4 5 Melilla 6,6 7,6 Murcia 6,8 5,5 Santander 7,2 5,9 Logroño 7,2 6,1 Ávila 7,2 6 Pontevedra 7,3 6,5 Burgos 7,8 5,4 Córdoba 7,9 5 Segovia 8,1 4,6 Salamanca 8,4 5,5 Jaén 8,5 9,8 Cáceres 8,6 7,3 Albacete 8,6 6,7 Oviedo 8,7 6,6 Soria 9,2 6,9 León 9,2 7,5 Cuenca 9,3 5,4 Badajoz 9,5 6 Ceuta 10,4 7,9 Ourense 10,5 7,2 Teruel 10,6 8,2 Ciudad Real 10,7 9,7 Lugo 12,5 9,7 Palencia 13,7 9,9 Zamora 14,7 10,1

El mes de octubre se ha cerrado con una bajada del precio del alquiler en España del 1,4% hasta alcanzar los 11,3 euros/m2 de media, lo que además supone un descenso del 0,2% trimestral, según el último informe de precios del alquiler publicado por idealista. En términos interanuales, sin embargo, las rentan vuelven a subir un 5,2%. Según idealista, los datos del informe ponen de manifiesto como al aumentar la oferta de producto disponible, los precios bajan. Este fenómeno se hace más evidente cuanto más dinámicos son los mercados. Es el ejemplo de ciudades como Barcelona y Madrid, que han duplicado el número de anuncios en alquiler y desde el mes de mayo acumulan caídas del 10,7% y el 6,3%, respectivamente. Comunidades Autónomas El precio medio del alquiler de vivienda ha caído en 10 autonomías con respecto al mes de septiembre. Cataluña (-2%), Baleares (-1,8%) y Murcia (-1,5%) lideran las bajadas. Les siguen las caídas de Cantabria (-1,4%), Galicia y Madrid (-1,3% en ambas regiones), junto a Navarra (-0,5%), Aragón (-0,4%), Extremadura (-0,3%) y Andalucía (-0,2%), en menos medida. CCAA - Bajadas Alquiler octubre 2020 Variación trimestral Variación anual Cataluña 14,5 euros/m2/mes -2,00% 0,70% Baleares 12 euros/m2/mes -1,80% -3,50% Murcia 6,6 euros/m2/mes -1,50% 3,90% Por otro lado, los precios subieron en Canarias (1,4%), Castilla-La Mancha (1,2%), Euskadi (1,1%), La Rioja (0,9%), Castilla y León (0,4%) y Comunitat Valenciana (0,3%). El precio se ha mantenido estable en Asturias durante el mes de octubre. CCAA - Subidas Alquiler octubre 2020 Variación trimestral Variación anual Canarias 10 euros/m2/mes 1,40% -0,50% Castilla-La Mancha 5,7 euros/m2/mes 1,20% 5,60% País Vasco 12,3  euros/m2/mes 1,10% 4,90% La Comunidad de Madrid (14,7 euros/m2) es la región más cara seguida de Cataluña (14,5 euros//m2). Les siguen Euskadi (12,3 euros/m2) y Baleares (12 euros/m2).  En el lado opuesto de la tabla, encontramos a Extremadura (5,3 euros/m2) y Castilla-La Mancha (5,7 euros/m2) que son las comunidades más económicas. Provincias 23 provincias presentan precios de alquiler más bajos que los registrados en el mes de septiembre. La mayor caída se ha vivido en la provincia de Huelva (-4,5%), seguida de Zamora (-4,2%), Pontevedra (-3,6%), Girona (-1,9%), Guadalajara, Baleares y Barcelona (-1,8% en las tres provincias). En el lado contrario, las mayores subidas se han producido en Lleida, donde los propietarios piden un 2,6% más por sus viviendas, Las Palmas y Palencia (1,9% en ambas provincias), Toledo (1,7%), Tarragona (1,6%), Teruel (1,3%) y Cáceres (1,2%). Provincias - Bajadas Alquiler octubre 2020 Variación trimestral Variación anual Huelva 6,6 euros/m2/mes -4,50% 4,20% Zamora 4,9 euros/m2/mes -4,20% 1,70% Pontevedra 8 euros/m2/mes -3,60% 6,20% El ranking de las provincias más caras lo lidera Barcelona con 15 euros/m2 seguida por Madrid (14,7 euros/m2) y Guipúzcoa (14 euros/m2).  Cuenca es la provincia más económica con un precio de 4,8 euros por cada metro cuadrado, seguida por Jaén y Zamora (4,9 euros/ m2 en ambos casos). Provincias - Subidas Alquiler octubre 2020 Variación trimestral Variación anual Lleida 8 euros/m2/mes 2,60% -12,00% Las Palmas 10,6 euros/m2/mes 1,90% -0,50% Palencia 6 euros/m2/mes 1,90% 3,80% Capitales de provincia Durante el mes de octubre, 34 capitales han experimentado subidas de precio. Los incrementos más pronunciados son los de la ciudad de Cuenca, donde las expectativas de los propietarios crecieron un 4,3%, Cáceres (2,5%), San Sebastián y Las Palmas de Gran Canaria (2,2% en ambos casos), Granada y Ourense (2,1% en ambas ciudades). Capitales - Bajadas Alquiler octubre 2020 Variación trimestral Variación anual Zamora 5,1 euros/m2/mes -4,40% 3,30% Palma 11,5 euros/m2/mes -1,60% -4,20% S/C de Tenerife 8,7 euros/m2/mes -1,50% 0,70% En el lado contrario, Zamora es la capital en la que más ha caído el precio del alquiler durante el mes de octubre (-4,4%) seguida de Barcelona (-1,8%), Palma (-1,6%), Madrid y Santa Cruz de Tenerife (-1,5% en ambos casos), Castellón de la Plana, Guadalajara y Segovia (-1,1% en las tres ciudades) Capitales - Subidas Alquiler octubre 2020 Variación trimestral Variación anual Cuenca 5,7 euros/m2/mes 4,30% 4,20% Cáceres 5,5 euros/m2/mes 2,50% 8,60% Las Palmas de G.C. 10,2 euros/m2/mes 2,20% -2,40% Barcelona y Madrid empatan como las ciudades más caras de España (15,7 euros/ m2). Ambas alcanzaron los precios máximos de su serie histórica durante el mes de mayo, y desde entonces las rentas ha caído un 10,7% en el caso de Barcelona y un 6,3% en el de Madrid. Zamora, por el contrario, es la capital más económica de España con 5,1 euros/ m2, seguida de Ciudad Real (5,4 euros/ m2) y Cáceres (5,5 euros/m2). Capitales - Las mas caras Alquiler octubre 2020 Variación trimestral Variación anual Barcelona 15,7 euros/m2/mes -1,80% -5,70% Madrid 15,7 euros/m2/mes -1,50% -4,20% San Sebastián 14,9 euros/m2/mes 2,20% 2,60% El índice de precios inmobiliarios de idealista Para la realización del índice de precios inmobiliarios de idealista se analizan los precios de oferta (sobre metros cuadrados construidos) publicados por los anunciantes de idealista. Se eliminan de la estadística los anuncios atípicos y con precios fuera de mercado. Incluimos la tipología de vivienda unifamiliares (chalets) y descartamos los inmuebles de cualquier tipología que llevan mucho tiempo en nuestra base de datos sin obtener interacción de los usuarios. El dato final se genera utilizando la mediana de todos los anuncios válidos de cada mercado.